A l’évidence, être propriétaire d’un bien immobilier est plus avantageux que d’être locataire sur le long terme. Néanmoins, il faut un budget conséquent pour se lancer dans un projet d’achat et le montant requis peut largement dépasser les économies que vous vous êtes constitué. C’est là que le crédit immobilier intervient car il vous permet de financer ce projet qui vous tient tant à cœur.
En quoi consiste un prêt immobilier ?
Par définition, le crédit est un dispositif qui vous permet d’obtenir une somme d’argent auprès d’un organisme de financement. On parle de prêt immobilier lorsque l’emprunt est spécifiquement destiné à financer un projet immobilier. Il peut s’agir de l’acquisition d’un terrain, d’un logement ou du financement d’une construction.
Attention, si votre projet consiste à entretenir un bien immobilier via des améliorations et/ou réparations, c’est un crédit travaux qu’il faudra demander auprès de votre banque.
Quels sont les différents taux d’intérêt d’un prêt immobilier ?
Le taux d’intérêt correspond au pourcentage prélevé par la banque à titre de rémunération. Cette rémunération est incluse dans la mensualité d’emprunt.
Le taux d’intérêt peut être fixe. Dans ce cas, il est défini en avance et figé dans le temps. Un simple calcul vous permet de connaître le montant qu’il représente et vos mensualités.
Vous pouvez également opter pour un taux d’intérêt révisable ou variable. Dans ce cas, il peut aussi bien évoluer à la hausse qu’à la baisse. Cela signifie que les mensualités dont vous serez redevables sont sujettes à variations sur la durée de votre crédit immobilier. Certains taux révisables sont capés. Les variations sont donc limitées.
Le taux annuel effectif global plus communément appelé TAEG correspond au coût total du crédit. Exprimé sous forme de pourcentage, il englobe la somme des intérêts et différents frais (assurance, frais de dossier…) relatifs au crédit sollicité. Le TAEG est obligatoirement mentionné dans l’offre de prêt soumis par l’établissement de crédit.
Quel type d’assurance doit-on contracter pour ce type de crédit ?
Tout crédit immobilier s’accompagne systématiquement d’une assurance emprunteur. La souscription n’est pas obligatoire au sens légal mais constitue une condition d’octroi au niveau de la majorité des établissements financiers. Ainsi, les établissements de crédit proposent une assurance de prêt immobilier basique. Les contrats sont élaborés pour convenir au plus grand nombre, il s’agit de mutualiser le risque entre tous les assurés. Il est donc plus avantageux de faire jouer la concurrence en sachant que les garanties à respecter sont définies par la loi. Comme elles varient d’un contrat groupe bancaire à un autre, c’est tout l’intérêt de bien comparer les garanties et options qui vous sont proposées.
Votre contrat engage l’assureur à prendre vos remboursements en charge en cas de coup dur. Les garanties souscrites vont évidemment déterminer les situations dans lesquelles votre assureur peut intervenir.
Un remboursement mensuel est envisageable si vos difficultés à rembourser les mensualités revêtent un caractère temporaire ou permanent. La garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT) couvre ainsi le délai durant lequel votre état de santé ou votre condition physique vous empêche de vous adonner à des activités qui génèrent des revenus. La garantie perte d’emploi vous sera utile si vous êtes licencié par votre employeur avant l’échéance de votre crédit immobilier.
L’assureur peut procéder au remboursement du capital restant dû en cas de décès, parfois en cas d’invalidité permanente totale (IPT) ou de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Des justificatifs seront à présenter à l’assureur afin d’attester que vous avez perdu toute possibilité de travailler et donc de générer des revenus pour vous acquitter de vos mensualités.
Certains contrats d’assurance de prêt immobilier élargissent le champ des possibilités en incluant des couvertures plus spécifiques.
Il existe ainsi des offres dédiées aux personnes pratiquant des sports à risques comme la voltige, les courses automobiles, le ski hors-piste, le marathon d’équitation, etc. Il faudra préciser si la pratique de la discipline est liée à vos activités professionnelles ou à vos loisirs afin que la compagnie d’assurance puisse évaluer les risques.
Selon l’assureur sélectionné, vous avez la perspective d’inclure une couverture adaptée aux métiers à risque. Il s’agit des professions qui soumettent à des risques supérieurs à la norme, tant en termes de décès qu’en ce qui concerne une éventuelle invalidité. Sont par exemple concernés les ouvriers du bâtiment, artificiers, agents des forces de l’ordre, convoyeurs de fonds….
La délégation d’assurance -souscription d’un contrat auprès d’un assurance tiers- est prévue par la loi Lagarde en vigueur depuis 2010. Non seulement vous êtes libre de choisir votre assureur mais vous avez également la possibilité de changer de compagnie d’assurance en cours de prêt en faisant jouer la Loi Hamon ou la loi Sapin 2 (amendement Bourquin).
La loi Hamon vous offre la perspective de changer d’assureur dans les 11 mois et 15 jours qui suivent la signature du contrat.
La loi Sapin 2 vous permet quant à elle de signer un autre contrat à chaque anniversaire de votre contrat en cours. Concrètement, vous avez la possibilité de changer d’assureur une fois par an en veillant à respecter un délai de préavis de 2 mois par rapport à la date anniversaire.
Chaque changement est soumis à condition. Il faut donc veiller à ce que les garanties proposées par le nouveau contrat soient au minimum équivalentes à celle de votre assurance actuelle. Au besoin, vous avez la possibilité d’inclure de nouvelles garanties facultatives afin de mieux adapter la couverture à vos besoins.
Dans certains cas, il est possible de renégocier l’assurance emprunteur. Choisissez bien vos arguments en mentionnant par exemple des tarifs plus avantageux chez des assureurs concurrents. Si la négociation n’aboutit pas favorablement, vous conservez la possibilité de résilier votre contrat au profit d’une offre plus attractive. Non seulement vous avez la perspective d’économiser sur votre assurance mais vous gagnez également en sérénité grâce à l’adéquation des garanties qui s’offrent à vous.
Délais de carence, exclusions, mode de remboursement, chaque détail compte dès lors que l’on parle d’assurance de prêt. Soyez donc vigilant.
Quelles sont les garanties demandées par la banque ?
Une demande de crédit immobilier nécessite un dossier solide, justificatifs à l’appui. En plus d’un contrat d’assurance approprié, les établissements demandent des documents attestant de votre capacité à rembourser votre emprunt. Des justificatifs de revenus sont donc à prévoir. Le taux d’endettement étant plafonné à 33% de vos revenus, le montant du crédit et/ou la durée de remboursement en dépendra.
L’apport personnel est également un critère de sélection courant au niveau des banques. Les emprunteurs qui peuvent financer une moyenne de 20% du projet immobilier sont ainsi privilégiés. S’il s’agit de l’achat de votre première résidence principale, un apport personnel de 10% suffit généralement à convaincre les banques.
Se lancer dans un projet immobilier est une belle aventure, d’autant plus que les crédits simplifient le financement. Veillez toutefois à bien vous renseigner sur les différents frais, en particulier sur l’assurance liée à votre emprunt.